DAS ÖSTERREICH

Wohnrechtsnovelle 2015 – Die häufigsten Fragen kurz zusammengefasst

Am 11. Dezember 2014 hat der Nationalrat die Wohnrechtsnovelle 2015 beschlossen. Auch wenn damit im Miet- und Wohnungseigentumsrecht noch nicht die dringend nötige Vereinheitlichung erfolgt ist, sind erste Schritte gesetzt. Welche Änderungen konkret beschlossen wurden und welche Auswirkungen diese auf Ihre Wohnsituation haben können, lesen sie hier:

Ab wann tritt die Wohnrechtsnovelle in Kraft?

Die im Dezember 2014 beschlossenen gesetzlichen Neuregelungen der Wohnrechtsnovelle treten ab 1.1.2015 in Kraft, sind also bereits gültig.

Welche Änderungen gibt es?

Im Wesentlichen wurden Regelungen zum Thema Thermenwartung und -neuanschaffung sowie zu sogenannten „Wohnungseigentum-Zubehörobjekten“ wie etwa Kellerabteilen, Garagenplätzen und Gartenanteilen getroffen.

Wer ist nun für die Kosten der Reparatur oder der Neuanschaffung einer Therme zuständig?

Bei Mietwohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) sowie bei Genossenschaftswohnungen wurde durch die Wohnrechtsnovelle 2015 folgendes gesetzlich geregelt:

Die Kosten für den Austausch oder eine Reparatur der mitvermieteten Heiztherme, des mitvermieteten Warmwasserboilers oder sonstiger mitvermieteter Wärmebereitungsgeräte trägt der Vermieter.

Für die Wartung dieser Geräte ist weiterhin der Mieter zuständig.

Bezieht sich die Gesetzesänderung nur auf neue Mietverträge?

Nein, die Wohnrechtsnovelle 2015 betrifft auch bereits bestehende Mietverträge und ist sogar auf gerichtlich anhängige Verfahren, die noch nicht rechtskräftig entschieden wurden, anwendbar.

Mein Mietvertrag unterliegt nicht dem Mietrechtsgesetz, ändert sich auch für mich etwas?

Die Änderungen zur Zuständigkeit bei diversen mitversicherten Wärmeaufbereitungsgeräten gelten ausschließlich für Mietverträge, die dem MRG unterliegen sowie für Genossenschaftswohnungen (diese sind im WGG geregelt). Andere gesetzliche Grundlage wie das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) wurden nicht angepasst.

Welche Änderungen gibt es für Wohnungseigentümer?

Eine Rechtsunsicherheit, die beseitigt werden konnte, ist die Frage des Eigentums an Wohnungseigentum-Zubehörobjekten. Kellerabteile, Garagenplätze und Gartenanteile konnten bislang nur durch Grundbuchseintrag rechtswirksam erworben werden. Ohne Eintrag im Grundbuch blieben diese Flächen allgemeine Teile der Liegenschaft. Neu ist, dass die Begründung von Wohnungseigentum an Zubehör (Kellerabteil etc.) auch ohne Grundbuchseigentum möglich ist.

Was ist, wenn der Garagenplatz oder der Gartenanteil nicht im Kaufvertrag angeführt wird?

Voraussetzung für den Eigentumserwerb an Zubehör ist, dass sich die Zuordnung zur jeweiligen Wohnung eindeutig aus dem Wohnungseigentumsvertrag, einer gerichtlichen Entscheidung, einem Nutzwertgutachten oder einer Schlichtungsstellenentscheidung ergibt. Wird daher der Garagenplatz nicht eindeutig zuordenbar in einer dieser Urkunden genannt, kann man auch weiterhin nicht automatisch Eigentümer werden.

Ich habe meine Eigentumswohnung bereits 2010 erworben, mein Kellerabteil steht nicht im Grundbuch. Gilt die Gesetzesänderung auch für mich?

Ja, die Wohnrechtsnovelle gilt auch bei Wohnungseigentum-Zubehörobjekten rückwirkend auf bestehende Verträge und laufende Gerichtsverfahren.

Ulli Mayer – Seit 2001 zunächst als Referentin in der Schadenabwicklung tätig, 2012 erfolgt der Wechsel in die Zentrale, seither mischt sie in allen möglichen Unternehmensfragen als juristischer Quälgeist mit.
Privat bleibt sie ihrer Heimat Niederösterreich treu und pendelt nahezu täglich in die Bundeshauptstadt. Ausgleich für die fachliche Hirnakrobatik bieten jede Menge Bücher, Gartenarbeit und das Faulenzen mit beiden Katern.

6 Kommentare

  1. Stephan am 19. Dezember 2017 um 11:29

    Guten tag

    Wir haben im Jahr 2009 uns 1 Garage gemietet und in September 2017 ordnungsgemäß gekündigt. Damals wurde von uns verlangt ne kaution in der höhe von 180 euro zu bezahlen (das haben wir auch bezahlt) . Frage: Ist der Garagen Vermieter verpflichtet unsere Kaution (zinsbringend) zu veranlagen oder trifft das für Garagen nicht zu? Für ihre Antwort bedanke ich mich.

    1. Katharina Waltner am 28. Dezember 2017 um 14:42

      Lieber Stephan,
      danke für deinen Kommentar. Leider geht aus deinem Sachverhalt nicht hervor, ob das Mietrechtsgesetz oder das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch zur Anwendung kommen.

      Befinden wir uns im MRG- Bereich, d.h. wurde die Garage gemeinsam mit einer dem MRG unterliegenden Wohnung gemietet, so hat der Vermieter nach §16 b die Kaution fruchtbringend, also zinsbringend, zu veranlagen.

      Andernfalls kommt das ABGB zum Tragen. Hier ist laut OGH im Fall der mangelnden vertraglichen Vereinbarung zumindest aus dem hypothetischen Parteiwillen darauf zu schließen, dass die Kaution zinsbringend zu veranlagen ist.

      Wir hoffen, dass wir dir weiterhelfen konnten.

  2. Birgitta Umkehrer am 11. April 2016 um 13:04

    ich bin vermieterin , mein mieter wohnt seit 6 jahren in meiner wohnung und hat einige wände in farbe ( allerdings , die wände von der vormieterin übernommen , weil er es so wollte ) ist mein mieter verpflichtet , die ganze wohnung gemalert ( in weiß ) zurückzugeben ?
    nachdem er schon 6 jahre drinnen wohnt !?
    vielen dank
    frau umkehrer

    1. Ulrike Mayer am 11. April 2016 um 13:42

      Liebe Fr. Umkehrer,

      zunächst kommt es darauf an, ob eine Verpflichtung, auszumalen, im Mietvertrag verankert wurde. Eine gesetzliche Ausmal-Pflicht besteht jedenfalls nicht, nur in besonders krassen Einzelfällen (z.B. schwarze Wände, übermäßige Abnutzung, …) kann eine solche Verpflichtung durchgesetzt werden.

      Besteht eine mietvertragliche Regelung, ist nicht ohne Weiteres sichergestellt, dass diese auch rechtsgültig vereinbart wurde. Dazu müssen im Anlassfall der Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) sowie die Konsumenteneigenschaft von Mieter und Vermieter geprüft werden. Eine generelle Antwort auf Ihre Frage ist daher leider ohne weitere Informationen nicht möglich.

      Sind Sie D.A.S. Kundin? Dann steht Ihnen die D.A.S. Rechtsberatung unter 0800/386 300 oder rechtsberatung@das.at für eine genauere Überprüfung Ihres Mietvertrages gerne zur Verfügung.

      Freundliche Grüße,
      Ulli Mayer

  3. Gölles Johann am 29. Oktober 2015 um 10:55

    Im Jahr 2013 wurden einige Dächer von Garagen, welche nicht im Grundbuch eingetragen sind kaputt. Die Gesamtkosten wurden auf alle Wohnungseigentümer aufgeteilt. Auch die, die keine Garage besitzen.
    Meine Frage: Kann hier die Wohnrechtsreform 2015 angewendet werden. Die Sanierung erfolgte im Jahr 2014.
    Herzlichen Dank für Ihre Antwort

    Johann Gölles

    1. Ulrike Mayer am 29. Oktober 2015 um 14:43

      Lieber Herr Gölles,

      vielen Dank für Ihren Kommentar. Laut D.A.S. Rechtsberatung sieht es rechtlich so aus: Sind mehrere Garagen mit einem Dach verbunden, ist dieses als allgemeiner Teil der Liegenschaft anzusehen. Es zählt dann wie auch die Fassade und Fenster zur sogenannten Außenhaut eines Gebäudes. Besteht keine anderslautende Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, sind diesbezügliche Erhaltungskosten unter allen Eigentümern, entsprechend ihrer Anteile, aufzuteilen. Handelt es sich aber um Garagen, die alleinstehend ein eigenes Dach haben, so wird es nicht als allgemeiner Teil anzusehen sein und der jeweilige Eigentümer der Garage muss für die Erhaltungskosten aufkommen.

      Wir hoffen, dass Ihnen unsere Antwort weiterhilft.

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